央行在19日發布了第七波打炒房措施，被專家和房仲業者認為是對住宅市場最嚴格的信用管制之一。此次政策包括調降第二戶房貸成數至五成以及升準一碼，進一步收緊房貸條件並限制建商資金的流動。專家預估，未來半年至一年內，房市將出現「量縮價漲」的趨勢，自住需求仍將支撐市場，而投資客和換屋族的購買活動則將大幅受限。

市場影響分化：不同族群的反應

市場影響歸納為「三怕三不怕」的情況：

受影響的三大族群：

1. 換屋族：由於第二戶房貸限制，已經擁有房產的換屋族無法享有寬限期，需採取「先賣後買」的策略，換屋變得更加困難。
2. 多屋族：銀行放款條件緊縮，使得擁有多戶房產的多屋族面臨融資壓力，難以繼續擴大房產投資。
3. 小型建商：隨著土建融利率上升及融資條件日益嚴苛，小型建商將面臨更大資金壓力，可能逐漸退出市場。

不受影響的三類族群：

1. 青安族：適用於新青安方案的首購族，由於享有貸款優先權，受政策影響較小。
2. 現金買家：現金充足的購房者不依賴貸款，因此限貸令對他們的影響微乎其微，反而能夠憑藉其財務優勢擁有更強的議價能力。
3. 商用不動產投資者：商用不動產不在此次政策範圍內，且隨著台商資金回流，商用不動產的投資動力依然強勁。

房市展望：量縮價漲趨勢明顯

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛指出，這波打炒房措施將導致未來半年至一年內房市出現「量縮價漲」的現象。隨著限貸政策逐漸發酵，房屋成交量將顯著萎縮，但由於供應量減少，房價仍將保持高位。儘管首購族依然能夠享受優惠貸款，但整體市場將變得更加謹慎。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨也表示，此次信用管制超出市場預期，特別針對換屋族、多房族和建商的活動進行了嚴格限制。尤其對於近期交屋的購房者來說，由於貸款取得困難，可能會面臨交屋挑戰，第四季度的房市將面臨嚴峻考驗，房價也可能出現調整。

建商面臨更大挑戰

央行上調存準率，進一步收緊市場資金，對購屋者和建商都帶來了不小的挑戰。特別是中小型建商，未來申請土建融時將面臨更高利率與嚴格的融資條件。銀行主管指出，隨著銀行可貸資金的縮減，建商在與銀行協商土建融條件時將處於不利地位，特別是資金實力較弱的小型建商，將面臨更大的經營壓力。

此外，由於市場上仍有許多已核貸但未撥款的房貸與土建融案件，部分銀行預計這些案件要到今年底才能完全消化。這意味著央行此次打炒房政策的真正影響可能要到明年才會完全顯現。

結論

央行第七波打炒房政策對於房市的影響深遠，尤其是針對第二戶房貸限貸、換屋族和小型建商的壓力尤為明顯。隨著市場資金愈加緊縮，房市將進入量縮價漲的局面，成交量預計將萎縮，但短期內房價在供應受限的情況下仍將維持高位。自住需求和現金買家將受到較小的影響，但對於依賴貸款的購房者和建商來說，市場壓力將進一步增大。