隨著央行限貸政策的收緊，當前房貸市場的放款條件變得更加嚴格。無論是購買新屋還是中古屋，買方都需要在貸款申請上更為小心。芒果地產中山市民直營店店長潘芝穎針對這一情況，分享了當前房貸市場的狀況，並提供了有關中古屋貸款的專業建議。

央行限貸政策的影響：放款條件收緊，自備款需求提高

潘芝穎指出，央行的限貸措施對於非首次購房者（已持有房產或房貸者）影響尤為明顯。對於這類借款人，銀行一般只核貸50%，而過去能夠貸到80%的情況已經不復存在。即使是首次購房者，貸款成數也普遍降低到約65%，這意味著購房者需要準備更多的自備款。

她建議，無論是否為首次購房者，最好額外準備10%的現金，用於裝修、稅費等額外支出，並且避免因為銀行核貸不足而面臨違約風險。

中古屋貸款的挑戰

雖然中古屋的價格通常低於新成屋或預售屋，但在貸款申請上依然面臨不少挑戰。銀行對於中古屋的估價普遍低於實際成交價，並且會依據房屋的年齡、結構及建材狀況進行嚴格評估。特別是屋齡超過30年的房屋，銀行的審核將更加嚴格，這使得中古屋的貸款申請過程更為複雜，且貸款成數也可能低於新成屋。

個人信用與負債狀況的重要性

潘芝穎強調，房貸審核除了房屋本身的狀況外，申請者的信用紀錄與負債比也是銀行核貸的重要參考依據。銀行會檢查申請人的信用卡欠款、車貸等情況，並根據財務狀況來決定放款成數。若申請者信用狀況良好且負債較少，銀行可能會提供較高的貸款比例；相反，信用不良的申請者則可能面臨貸款被拒或貸款成數較低的情況。

中古屋貸款的五大步驟

潘芝穎還介紹了中古屋貸款的完整流程，幫助購房者了解每個步驟：

1. 貸款評估申請：買賣雙方簽約後，買方需向銀行申請貸款，銀行會派員實地勘察房屋，並拍攝物件照片。
2. 財務信用聯徵：銀行審查借款人的財力與信用紀錄，以確定借款人的信用狀況。
3. 貸款核准與對保：銀行核准貸款後，借款人需到銀行進行對保並簽署借款契約。
4. 抵押權設定：銀行在撥款前會為房屋進行抵押權設定，作為債權擔保。
5. 撥款：最終，銀行將貸款金額撥入借款人帳戶，貸款手續完成。

避免違約與購房注意事項

潘芝穎提醒，購房者在過戶前需與代書確認貸款是否已經核准，並確定完成對保流程，以避免過戶後因貸款資金不足而出現違約風險。

結論

在央行限貸政策影響下，購房者需要更加謹慎地進行財務規劃，尤其是購買中古屋時，貸款的申請和準備工作顯得尤為重要。充分了解自己的信用狀況、選擇合適的銀行進行貸款申請，並掌握整個貸款流程，才能確保購房過程順利進行。面對市場變化，謹慎的財務安排有助於降低違約風險，保障購房的財務安全。