隨著台灣房價長期居高不下，政府於2024年拍板推出「囤房稅2.0」，將於2025年5月起正式適用。此次稅制改革以「全國歸戶」、「累進稅率」、「加重非自住房屋稅負」為核心，被視為近年來最嚴厲的打房措施之一。本文將帶你一覽囤房稅的背景、2.0版的重大變革、誰會受影響，以及全台縣市的實施狀況。

一、囤房稅是什麼？為何成為改革焦點？

囤房稅源自《房屋稅條例》，目的是抑制投資客囤積多屋、壓縮市場供給，進而拉高房價。根據現行法規，非自住房屋三戶以上將適用較高房屋稅率，且各縣市可依據狀況訂定「差別稅率」與「累進稅率」。

二、囤房稅2.0 的五大關鍵變革

1. 全國歸戶課稅，規避空間變小

從過去「縣市歸戶」改為「全國歸戶」，也就是全台房屋加總計算屋主名下的房屋數量，僅三戶內享有自住房優惠稅率，其餘皆視為非自住課稅。

2. 累進稅率正式上路，最多課至4.8%

擁有房屋越多，適用的稅率越高，最高可課至4.8%，不僅針對投資人，也影響法人及建商持有餘屋者。

3. 單一自住房稅率降至1%

為鼓勵自住，稅率由原本的1.2%下修至1%，並新增戶籍登記條件，須本人或直系親屬設籍於該屋，才可適用。

4. 建商餘屋稅率提高，持屋超過2年課至4.8%

建商未售餘屋若持有時間過長，將適用階梯式課稅，最重課至4.8%，避免長期惜售導致房市供給失衡。

5. 小坪數房屋免稅設限，每人最多三戶

現值10萬元以下住家用房屋雖可免稅，但未來限自然人名下最多三戶適用，杜絕藉由多間小屋規避稅賦的情況。

三、誰會受到影響？

受影響族群：

• 名下四戶以上非自住房者
• 建商持有大量未售成屋
• 投資型法人或多屋家庭
• 自住房屋未設籍者

免受影響者：

• 三戶以內自住房屋，且完成戶籍登記者
• 經認證的公益出租人、社會住宅提供者
• 合法繼承持有但尚未處分的共有房屋

四、全台各縣市因應進度與差異

目前六都皆完成地方自治條例修訂，包括台北、新北、桃園、台中、高雄、新竹市，並明定囤房稅實施細則。例如：

• 台北市：率先導入最嚴格累進制，七戶以上非自住稅率為4.8%
• 高雄市：稅收部分回饋至社會住宅、租金補貼與首購族優惠
• 桃園市：以「出租是否申報租金所得」為稅率依據，具彈性

五、囤房稅的成效與挑戰

儘管稅率調整力度空前，但囤房稅是否真的能壓抑高房價，仍需觀察兩項關鍵挑戰：

1. 稅基低估問題：目前稅基仍依公告現值計算，未反映市價，實際負擔偏低。
2. 縣市落差與實施進度不一：部分縣市尚未完成修法，恐影響制度公平性與效果。

六、結語：打炒房路還長，稅改只是起點

囤房稅2.0無疑是一大制度進展，但要讓居住正義真正實現，仍需配套推動：

• 增加社會住宅供給與品質
• 建立合理租屋保障制度
• 強化實價登錄與查核機制
• 落實持有稅與交易稅的整體改革

對於有房產規劃的你而言，現在正是重新審視持屋結構、盤點資產配置的關鍵時刻。