在台灣房市面臨買氣急凍的同時，購屋族也正遭遇「貸款難」的困境。即使央行連五凍維持利率不變，但銀行緊縮的放貸條件與拉長的審核時間，讓取得理想房貸成數和利率變得越來越困難。究竟是什麼原因讓這「最後一關」如此難過？對於準購屋族又該如何應對？

房貸件數銳減：市場買氣直直落

根據聯徵中心數據顯示，2025年第一季六都的房貸件數較去年同期大幅減少約1.6萬件，年減幅高達36.3%。這不僅印證了市場買氣的顯著萎縮，也反映出消費者在面對高房價與緊縮的貸款環境時，購屋意願明顯降低。

利率創16年新高，核貸成數觸及低點

銀行放貸的嚴謹程度，直接體現在核貸數據上。聯徵中心最新統計指出，今年第一季新增的約3.6萬件房貸樣本，平均房貸利率已攀升至2.36%，創下聯徵中心自2009年公布統計資料以來的歷史新高。同時，平均核貸成數約為71.82%，寫下近20季（五年）以來的新低。

以六大都會區來看，核貸成數普遍下滑，其中台北市更跌破7成，僅剩68.6%，成為六都最低。這代表購屋族需要準備更多的自備款，才能順利購屋。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，這主要受限於央行第七波信用管制，以及銀行採取「以價制量」的策略，導致房貸利率拉高、手續費增加，同時對徵信條件也更為嚴謹。

新青安也碰壁？銀行放貸趨嚴的深層考量

儘管政府有「新青安」優惠房貸政策，但實際申辦狀況卻不如預期順利。日前就有民眾因為薪資限制，申辦新青安時遭遇困難，甚至讓公股銀行緊急出面澄清。這反映出，即使符合政策資格，銀行在實務放款時仍會從嚴評估借款人的收支狀況、信用條件，以確保風險可控。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，銀行內控嚴謹，會根據申貸人的財務狀況和擔保品的條件來決定放貸額度。即使是財務正常的首購族，核貸成數也可能只在7.5成到8成之間，部分物件的鑑價甚至可能低於合約價，導致購屋者必須大幅提高自備款比例。

三類物件最難貸：購屋前務必留意！

有三類物件在目前緊縮的貸款環境下，特別容易面臨貸款困難：

1. 蛋殼新屋： 指的是新興重劃區的新建案。這些區域發展尚未成熟，推案量大，空屋率相對較高，未來轉手性可能不佳，容易導致銀行鑑價不足，進而影響核貸成數。
2. 蛋白老屋： 精華區的老屋若具備都更或自住效益，通常價值穩定。但若非位處交通便利地段的老屋，除了鑑價可能不高，老屋的貸款年期也相對較短，會大幅增加每月的還款負擔。
3. 蝸居小宅： 近年來小宅當道，但坪數若在12坪以下的小宅，常被銀行視為投資型物件，部分銀行甚至直接拒絕承作。因此，對於首購族來說，張旭嵐建議購屋標準應至少以15坪以上為佳，以提高貸款的成功率。

如何突破貸款難關？專家給出實用建議

面對嚴峻的貸款環境，住展雜誌發言人陳炳辰為準購屋族提供了幾項建議，幫助大家順利度過「最後一關」：

• 多方詢問比較： 不要只鎖定一兩家銀行。應積極向多家金融機構，包括銀行、壽險公司、農漁會、合作社，甚至借貸公司等進行諮詢。每家機構的放貸標準、資金狀況和營運政策都可能不同，有些會對特定職業、物件類型或地區給予較寬鬆的條件。例如，部分銀行若本身也有建設部門，購買其相關建案可能會有優惠；新銀行為了衝刺業績也可能更積極。
• 優化自身條件： 透過增加共同借款人（如配偶或信用良好的家人）來強化申貸條件。此外，若名下有股票、保險、存款等良好資產狀況，也有機會打動銀行，爭取到更優渥的貸款方案。
• 多元貸款方式：
  • 轉貸優惠： 如果現有房貸條件不佳，可以考慮尋求銀行提供的轉貸優惠方案，以有效舒緩高房貸壓力。
  • 分開貸款： 與親人共同出資購屋時，可以考慮先由信用條件較好的一方取得貸款，日後再進行產權調整或轉貸。

對於已購買預售屋、即將交屋卻發現貸款不如預期的民眾，陳炳辰建議：

• 持續詢問多家銀行或貸款機構。
• 若只是貸款方案不佳，可將眼光放遠，未來轉貸也是一個有效舒緩壓力的方式。
• 嘗試與建商協商，看是否能延後交屋期限，或詢問建商是否有配合的貸款方案。
• 若貸款差額仍在可承受範圍內，可考慮申辦信貸或其他短期融資方式來補足。

在當前市場環境下，購屋不再僅是「有沒有錢」的問題，更考驗著購屋族對市場資訊的掌握度以及靈活應變的能力。唯有充分準備，多方比較，才能在變幻莫測的房市中，順利完成購屋夢想。