📅 發佈時間：2025/04/10｜📌 分類：房產規劃｜稅務解析｜家庭資產傳承

在台灣，想將不動產轉移給子女，究竟該「送」、「賣」還是「留」？隨著2025年贈與稅與遺產稅免稅額同步調高，不少家庭開始重新檢視資產配置方式。
本文幫你完整拆解三大轉移方式——贈與、實際買賣、繼承，從稅務負擔到適用對象，一次解析最省稅的做法。

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最新稅改重點：贈與稅免稅額上調至244萬元

財政部宣布，自2025年起，個人年度贈與免稅額由220萬元提升至244萬元，為13年來最大調幅。這對於希望提早規劃遺產、將房產贈與子女的父母來說，是重要利多。

房價高漲讓年輕人難以自力置產，而藉由父母資助或轉讓房屋，已成常見家庭策略。了解每一種方式的優缺點，將能更有效規劃財富傳承與稅負優化。

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三大常見房產移轉方式比較表

方式	主要稅金	適合對象	節稅亮點	注意事項
贈與	贈與稅、土地增值稅、契稅	想提前處理財產、避免糾紛的家庭	每人每年244萬元免稅額，可分年進行	贈與稅率最高達20%，不動產估價偏高
買賣＋贈與現金	房地合一稅、土地增值稅、契稅	想避免贈與稅限制的父母	可申請「一生一次」10%稅率	須有真實買賣行為與符合設籍條件
繼承	遺產稅	資產規模大、暫不需移轉者	多項扣除額，免契稅與土增稅	須等身故後執行，流程相對冗長

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方法一：贈與子女房產，彈性高、可分年分批

適合誰？

希望逐步轉移資產、提前安排繼承、避免兄弟姐妹糾紛的家庭。

會遇到哪些稅？

• 契稅：按房屋評定現值 × 6%
• 贈與稅：244萬元以下免稅，超過部分課10%～20%
• 土地增值稅：20%～40%，視持有年限與漲價幅度

2025最新贈與稅級距：

• ≦2,811萬元：10%
• 2,811萬～5,621萬元：15%
• ＞5,621萬元：20%

建議規劃：

利用每年免稅額進行「分年贈與」，避免一次性產生高額稅負。

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方法二：買賣＋現金贈與，活用優惠稅率轉移房產

適合誰？

不想繳贈與稅，希望透過實際交易避稅的家庭。

稅務項目：

• 契稅：6%
• 土地增值稅：最高可至40%
• 房地合一稅2.0：
  • 2年內售出：45%
  • 滿10年：15%
  • 自用滿6年且所得不超過400萬可免稅

如何省稅？

可依《土地稅法》第34條，申請以下優惠稅率：

• 一生一次：10%，須符合設籍與土地面積限制
• 一生一屋：持有滿6年、無出租或營業用途

📌 進階做法：父母將房產賣給子女，再逐年贈與購屋資金。已婚子女還可享結婚禮贈免稅額100萬元／人，兩年內免稅額高達1,376萬元。

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方法三：透過繼承將房產保留給後代，稅務最輕

適合誰？

資產規模較大、預計長期保留房產、或希望延後資產處理的家庭。

主要稅金：

• 遺產稅（2025免稅額為1,333萬元）

遺產稅級距（2025）：

• ≦5,621萬元：10%
• 5,621萬～1億1,242萬元：15%
• ＞1億1,242萬元：20%

可扣除項目：

類別	金額
配偶	493萬元
喪葬費	123萬元
未成年子女	每人50萬元
父母	每人123萬元
身心障礙者	每人618萬元

優勢：免契稅與土增稅，適合長期規劃，轉移效率高但需等繼承事件發生。

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2025年重要稅率總覽

稅項	稅率說明
契稅	一般買賣、贈與為6%；交換2%；典權4%
土地增值稅	20%～40%；若符合優惠條件享10%
房地合一稅	依持有時間2年內45%、滿10年15%、部分條件免稅
贈與稅	免稅額每人每年244萬元；超額部分稅率10%～20%
遺產稅	免稅額1,333萬元；稅率10%～20%，另有多項扣除額

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結語：選對房產移轉方式，省下的不只是稅！

每一種房產轉讓方式都有其適用對象與稅務利弊，沒有絕對標準答案。你需要根據自身情況（房產價值、是否急需移轉、子女婚姻狀況等）做出整體評估。

建議：
－預先諮詢專業稅務顧問
－運用年度免稅額與稅法優惠
－持續關注政府最新稅改公告

讓房產在傳承過程中合法、省稅、安心不失控！